受託表作成
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- 白い棚右上の受託表を参考にする
- 抵当権抹消の時はやや適当でもOK
- 送付による場合、「提出」の年月日はこちらが登記所に送達したその日を記す。
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見積書作成
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上の段から右クリック→請求書作成とすると、見積もりは早く作れる。
♪から顧客を選択する。
出力時、司法くんの印刷ボタンがある画面の右上タブから「見積」を選択。
かわりに、一太郎の印刷設定画面での請求、領収等の空欄は全部空白でよい。
ちなみに請求領収の時は右上は「未収金」のまま、一太郎設定画面のチェックボックスから選択。
口座番号はこの時点では記入しない。
お客さんが間違えて入金してしまうケースがあるため。
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申請書作成
申請人等その他の登記事項
登録免許税：課税価格の前、FIRSTに足をそろえる→合算して登録免許税を出す直前、
いわばLASTに今一度足をそろえる。そろえ方は四捨五入。
不動産の表示
土地 → 建物が通常。
不動産毎に所有者が異なる場合は、不動産の表示において所有者をつける。
順位番号を入れるのは前登記のみ！
アパート名が続く場合も、そのまま繋げてかく。
ただし、アパート以前の住所とが数字同士で読みづらくなる際は
間に「、」をつけて対応する習わしになっている。
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土浦のアパート |
土浦の印鑑証明はアパート名入ってない。
なので正しく住所を知るためには住民票のコピーが必要になる。
登記情報から反映できない、直接入力の際に注意。
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抵当権設定と持分 |
設定者が複数のとき→「不動産の表示」欄にて
所有者/共有者の持分について全て記載する。
理由
申請人の欄では持ち分を記載する余地がないため、
不動産の表示で表示させることで、登記官が審査するのを助けよう
という意図である。
設定者が１人のとき→持分がある物件にだけ共有者として公示
（他の不動産について所有者誰々と記載する必要は無い。）
抹消も同様に不動産の表示欄に持分入れる
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抵当権追加設定と前登記 |
共同担保未設定のとき→前登記の物件につき、
共同担保既設定のとき→前登記の目録につき、
これから登記する物件の下に持ってくる。
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共有者持分全部移転 |
共有者持分全部移転の場合、持ち分は記入しない模様。
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管理起動
登記名義人の氏名と住所の一括変更は、管理起動でしか調整できない。
→管理起動で、『○○の「氏名住所」 変更後の事項～～』と調整する。
変更登記は、オンライン申請の際での添付は不要
添付書類
★頻出★ー抵当権の日付の表示
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登記における書類の日付
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銀行 |
設定者 |
| 委任日 |
設定日 |
設定日 |
| 原因日付 |
銀行で確認^1 |
- |
^1 追加設定の時。大安や友引など日が良い日の場合が多い。父親に聞く。
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登記における書類の日付
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銀行 |
設定者 |
| 委任日 |
解除証書・弁済証に合わせる |
登記する日^2 |
| 原因日付 |
上に同じ |
- |
^2預かった日。記入がある時はそのまま。
ただし、登記原因証明情報の日付より後でなければおかしいので、その点だけ留意。
また、登記原因証明情報の作成日は原因日と揃える。
解除証書のときは、右肩＝書類作成日は解除日と同一に
銀行の委任状と登記原因証明情報の日にちをそろえる理由にも通ずるが、
それらの間に代表者が変わったら書類が無効になり手続きが面倒になるため
このような取り扱いにしている。
原本還付が必須
- 複数の役割の違う添付情報を一つの情報で対応させたいときには原本還付が必須。
- 斉藤と齊藤は同じ扱い、斎藤と齋藤も同じ扱い。だが、前者と後者は別物として扱う。
下が二本線になってるか示すになっているかで判断すればよい。
登記原因証明情報
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他の書類をそのまま使う時 |
原本還付を忘れない。
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書き込み式 |
- 抹消・設定登記における書類の日付は、上記★頻出★の通り。
- 複数宛の解除証書のとき、デフォルトでは〜殿と続く人を一人しか入力できない。
→この時は並列に並べて殿を足してやるといい。
→持分があるときの書き方等も素直に導けるようになる。
- マンションなどが対象不動産の場合、一つ一つ書くのは大変なので裏面に印刷するスタイルが推奨されている。
＜A4の場合＞その際には、オモテ面で紙の上側が置くになるようにコピー機の手差しにセットすれば、
ちょうど左右開きな裏面にきちんと印刷されるはず。一度実験して臨んでみよう。
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自前で作成 |
①前もってしほうくん一覧の画面の最下部を入力。売買の簡略版で日付のみ編集。
②登記原因証明情報の枠は、年だけいれて書類を作成する。
③書類作成。612を選択。
④不動産の表示を変更
抹消でない限り～の土地、という言い方はせず、全部物件情報を載せる。
ただし、各要素で改行する必要はなく、１字開ければ十分。
抹消の際は～の土地、という言い方でOK。
ただし、建物を表示する際の「家屋番号」はそのタイトル含め忘れずに。
⑤レイアウトを整える。
具体的に言うと、権利者・義務者の住所氏名のみ大きさを１４に。
次いで、私人・法人名のアタマを揃えて、割付を設定する感じ。F2/F3で編集が容易。
相違ありませんの下に一行、申請人の住所氏名間に１行で、後は権利者義務者間に１行。
⑥出力
⑦はんこの円を作る。後に、はんこの横には付箋で必要なものをメモしておく。
- 自前で登記原因証明情報を作った際は還付不要（所有権移転の場面などで）。
この書類は登記の申請のためのもの。申請がすんだらその役割は終わりだから。
その点、売買契約書と混同しないこと。売買契約書と売買用の登記原因証明情報は別途作成している。
見分けるのは、①タイトル、②当該書類が登記所御中になっているか、が有効だろう。
- 売買契約書で、その契約日が移転日になるわけではない。
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委任状
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- ハンコが済証となっている場合、対象登記がちゃんとハンコに揃っているか確認。
竜ケ崎・龍ヶ崎やつくば・筑波など、
時期によって登記所の名称も変わっていることがあるため。
- 常陽からもらう委任状は暗号化の件がない場合がとても多い。
その旨のスタンプ押すこと忘れないように。
- 暗号化のスタンプは、保存から設定など連兼のようなときは押す必要がない。
物件の記載を有りにしたい時→副本形式
物件の記載を無しにしたい時→登記原因証明情報方式
不動産の表示が登記原因証明書にない場合、委任状で物件の表示が必要になる。
なので、例えば住民票が登記原因証明情報となる住変は副本形式。
保存・相続は通常とは別の形式の委任状が別途用意されているのでそれを使うと良い。
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登記識別情報
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特に抵当権の抹消の時は、設定で識別を発行したのち移転がされていた場合などは、
識別通知書に書かれた年月日番号が司法くんに入力すべき年月日番号とは異なる場合も出てくる
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登記済証
印鑑証明書
作成後３ヶ月以内かを見る。
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登記申請の際は、当該印鑑証明に押された印が、登記原因証明書で押されたものと
一致している必要がある。原因証明書に印鑑がない場合は、委任状に押されていることが必要。
要するに、どっちか実印で押されてないとNGなのである。（まだ裏を取れていないので色薄め）
こうしたときは、印鑑をあてがって印鑑の同一性を判断するとよい。
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住所証明書
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コンビニで出力した場合は白黒で写ることが間々あるが、これは原本。
原本還付の印を押さないように。見分ける手段としては、
裏にある偽造防止のマークが着色されているか。
もっといえば、それを赤外線（ドライブレコーダーを当てるなど）で照らすと
「証」という文字が映り上がるか否かで判断する。
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そのほか
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本人確認情報 |
本人確認は、(持参)は不要。
しかし、免許証のコピーは持参していく。
そのときは「本人確認情報」とメモ書きした付箋を貼っておく。
①書類作成からの、本人確認情報。
②日付は申請日に合わせる。
③内容を編集
・３．について
紛失したものについて、登記済証と登記識別情報が併記されている。
なので、今回必要としないものは削除する。
・４．について
生年月日については、印鑑証明書を参照すれば分かるはず。
・５．について
場所について、銀行で行った場合。名称については㈱常陽銀行と略してOK。
その代わり、本支店の後に住所をカッコ書きする。どの部屋で対応したかまで記入。
状況で原因が説明されているが、それが合っているか確認。
・７．について
現状９９％免許証で対応。デフォルトでその扱いになっているが、
「○○県」になっている。そこは茨城県に変更する。
・８．について
～干支などの申述を求めたところ、正確に回答した。より後を削除。
かわりに以下の文を追加する。
「登記記録に基づき本件不動産の取得原因及び周辺事情の事項につき尋ねたところ、
その回答に特段の疑わしい事情はなかった。」
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住宅用家屋証明書 |
まずは、書類作成から許可証。そこから罫線ありの方を検索。日付を入力して編集画面へ
編集画面では家屋番号が入ってないので、それを入れてあげる。それから市長の名前も入力。均等割付はF2で中には入れる。他、日付に注意しながら合ってるかを確認。
で、印刷。まずはマル印を出力された用紙の上部に2箇所ずつスタンプ。後は横田健一の横に丸の司法書士印をする。
それで、確認証と
(土浦市の場合)申請の書類を作成。これらに委任の際は委任状が必要と書かれているが、実際には必要ない模様。
その際の画像はGoogledriveに保管されている。
自宅で作成した住宅用家屋証明申請書及び住宅用家屋証明書を一緒に持っていく。今回は租税特別措置法のィのaにあてはまるので、確認済証も一緒に。
〈追記〉
今回は住民票も渡した。それも持ち物として必要な模様。それから母が言うに、登記事項証明書も必要らしい。
〈追記終了〉
その際の申請書の申請代理人の横には印鑑を
また、どの区分かに丸をする。今回の例では、取得年月日は空欄になっている。証明書末尾の土浦市長中川清を埋めること。それから年月日。これらをチェックしておく。
その上で市役所へ。向かうは税務課。「住宅用家屋証明欲しいんですけど」といえばオッケーなはず。
〈追記〉
税務課というのはなかった。固定資産税というところで貰えた。まあここらへんの恥はかきすてだが。
〈追記終了〉
そこから先は手続きに則って。申請書の返還は不要である旨、お金がかかる場合は領収書を貰う旨、伝えておくこと。
◎優良でない軽減について
私人が居宅を持つために買った建物の場合、軽減がはたらくようになっている。
→法人は×、6カ月住んでないとNG(居住してほしいため) オフィスやアパートも不適用
ただし、築２０年を過ぎた建物の場合ははほかの要件も必要になる
ex.瑕疵担保責任とかそういった類の証明書
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固定資産税評価額証明書 |
固定資産税評価額通知書につき、登記官御中の場合は原本還付しない点、注意。市役所から登記所に宛てて作ったときはこのような取扱になる。ちなみにこうしたときは非課税で作ってもらえるよね。
ちなみに、こういう証明書の名前でなんだが、あくまで「価格」のものを不動産価格として記載する。ほかの名前で、他の基準によって算定された価格については、そうした税法の特殊な取り扱いのもと計算されたものである。登録免許税は原則通り対応するという取扱いになっているからだ。
固定資産税評価証明書のほうで区分が分かれているのが理由。
なので、この場合は素直に合算すればよい。合算したときは、
合計額を｛｝でくくって鉛筆で補足してあげるとより親切になる。
往々にして不動産屋からもらうとき、税理士からもらう相続財産一覧のものを使うときなど
こうしたときは、対象でない物件については、鉛筆で左に〇未、と書いてあげるとわかりやすい
- 面積が大きいため、市役所の値段が大きくなっている時
証明書の面積で割ったのち登記簿の面積でかけて出てきた値を課税価格とする。
その値段をそのまま採用する。
以下、評価証明書を手に入れるための手順。
例えば阿見の不動産を土浦法務局でみる場合など。
簡単な申請書を作成し、謄本とともに持っていく。「阿見町の不動産評価価額の一覧見せてもらえますか」とでも言えば十分伝わるだろう。
で、渡されたファイルについて。これ、土地と建物毎で違うファイルになっている。インデックスで町名まで絞り込み、そこからは字は完全スルー、番地順に並んでいる。そこから該当不動産を探す。
不動産を見つけた時は、ファイル上の情報と謄本の情報が合っているか確かめることが大切。ファイルには地目等が二段に表示されているだろうが、その両方が謄本の地目と一致している必要がある。
平米数も違っていないか注意。これらが異なると実際の課税すべき価額と参照した価額がずれることになってしまい色々と面倒になる(ので、その際は電話)。
これらを、確認したら正確に転写。絶対に間違えないように。
使い終わったら「ありがとうございました」といって登記所に返却。これで一連の手続きは終了になる。
画像①
評価額通知依頼書（事務所の棚の中に入っている）、登記簿謄本、かんたんな登記申請書を準備
（依頼書の申請人は司法書士名義で。ただ、肩書で司法書士と書くとよろしくないらしいので、そこは省く）
まずは登記所に行く。そこではんこをもらう。「評価証明の方、お願いします」
すると、謄本とはんこ付き家屋証明を返してもらえるので、それを庁舎にもって両方提出。しばらくすると、謄本と証明書を返してもらえるよ。
謄本と見比べて証明書の不動産が合ってるかチェック。完了したら、終了！
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相続関係説明図 |
「さいたま市」など出てきたときは、「県」の記載が不要になる。
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監査
図表で言うところの最下部ののチェック。これによって、各階層で一回ずつ一次情報とのすり合わせをしたことになる。
とりあえずgoogledriveにその手順はあるので参照
仕掛登記について
契約書・実印のされた書類・印鑑証明が入ったものは一式、広岡の金庫へ持っていくようになっている。
紛失したときの損害が大きいからね。金庫の中は、日付で管理している。
だから、わかるように申請日を記入した半紙をファイルに挟み、所定の場所に置いておく。
ちなみに、以上のような書類がないものは事務所の簡易な棚に保管される。
最終更新：2017年10月11日 17:14
