土地境界の確認手続き

• これから土地を売ろうと思う人（会社）、買おうと思う人（会社）や、隣地あるいは自分の土地が相続などによって所有者の変更が起こりそうな場合、などでは土地の境界を確認しておくことが必要です。
• 県国土調査で地籍調査経験・測量士・地籍調査専門技術者として土地境界の確認手続きを指導します。

関連法令

• リンク●新たな土地境界確定制度の創設に関する要綱案
• リンク●土地境界確定立会確認

土地境界の定義

• 境界とは「一筆と一筆の土地の境」をいいます。一筆の土地を利用するにあたって、その利用できる範囲を客観的に定めるものが境界です。要点として、境界は確定ではなく確認された筆境です。

地籍調査

• 現在の土地制度は明治時代の地籍調査に基づいて整備されているもので、村・大字（明治時代の村・大字で現在は市区町村）を一つの単位として区域を分け、その区域ごとに人為的に線を引いて区画を分けて各区画ごとに番地を設定するようにされています。この制度が整った明治時代において現在の土地制度が確立し、従って境界も整備されたといえるでしょう。ここでまず基本的なところですが境界を決めるのは結論から言って境界を定めるのは法務局ということになります。登記を担当する官署である登記所は、法務局・地方法務局等となっていますが、これが登記事務を管掌することになっています（不動産補登記法8条）。
• 登記の対象である不動産の所在地を管轄する法務局・地方法務局等が、その登記の管轄登記所となります。法務局が境界を定めるばあいというのは、１筆の土地を（売買、相続などで）分筆した場合などでしょう。
• 分筆する場合には、今までの登記簿の記載が全く変わりますので、通常は土地家屋調査士などに頼んで土地の測量図面の作成から始め、表示登記（登記簿の見出しのようなもの）を作成して保存登記（所有者が誰であるのかを示す）をするところから始まります。

登記所

• 法務局登記所がすべての境界をきちんと把握しているのか、というとそういう訳ではありません。現在の登記制度が確立されたのは実は昭和35年というきわめて最近のことなのです。しかし、それ以前にも境界は現に存在していましたから、昭和35年以前になんらかの形によって定められた境界については、そのほとんどが不明確な境界線でしかないのです。

既設の境界

• 登記簿における境界がいい加減なものであったとしても、この世の中に実際に土地があるいじょう、その所有者の間ではそれ相応の境界が定められているものです。そして境界には通常その移置を示す標識があります。よくあるものは、生け垣や塀、溝（コンクリートのＵ字溝など）、道などです。水路、河川なども場合によっては人工的に作り出されて境界となる場合があります。これらの境界の標示において注意が必要なのは
• (1)境界の標示があるからといって必ずそこが境界であるとは限らない
• (2)境界の標示のどの部分が境界「線」であるのかが必ずしも明確ではないということです。

境界杭設置

• 土地の境界について争いがない場合には、土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で境界を標示する物を設けることができます（境標設置権・民法223条 →知識箱「相隣関係」参照）。しかし、境界の標識が設置されることによって境界が確定されるということではないので、境界についての当事者の合意が境界を公にも確定されるというものではない点に注意する必要があります。ただ、現実の生活においては双方とも「ここが境界である」との相互認識を抱いているために紛争にならないでいるということにすぎないのです。
• 境界杭設置については、土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で境界の標示物を設置することができるとされています。標示物については木でも石でもなんでもよく、その地方の慣習に従うこととなりますが、土地家屋調査士などに依頼してきちんと図面などを作成する場合には、境界石・境界錨を打ち込むことが多いのではないかと思います。ご自分の土地の周囲をよく見ると、5cm四方くらいのコンクリートで上面に「＋」「－」などのマークのある杭が植わっているのが見つけられるのではないでしょうか。これが境標の代表例です。

境界確定訴訟

• 境界確定訴訟の性質はともかく、訴訟にならないで済むならそれが一番ですので、自分の土地とお隣さんの土地の境界はどこにあるのかを調査する方法を見てみましょう。お互いに「ここが境界なのだ」とはっきりすれば、境界をめぐる紛争にもならないものです。そこでまずは、自分の土地の境界はどこにあるのかを調べる方法をみてみましょう。
• ①境界は登記所が決めているのですから、登記所備え付けの公図をみてみます。公図については問題が多いので次項で詳しく説明しますが、この公図によって境界が明らかになっているのであればそれで問題は解決するといえます。
• ②多くの場合には公図をみても境界は明確にならないでしょう。そのような場合には、「おそらくここが境界であろう」という「境界」を確認する他ありません。きちんとした境界を確認したい場合には境界確定訴訟によるほかないからです。
• 境界確定訴訟は弁護士費用30万円以上、相当の日数を要します。決着後も地図訂正費等で相当の登記費用を要します。双方で確認し境界杭だけで済ます方法が一番経費を要しない方法です。

境界確認の図面

• 推定される境界を調べる方法ですが、基本的には「図面」を見つけだすことになります。図面といってもいろいろありますが、様々な図面を複合的に照らし合わせると、境界の場所は大体把握できるものです。例えば「実測図」です。土地の売買などの場合には測量士などが作成した土地の実測図が契約と同時に交付されている。分筆などの場合にも土地家屋調査士や測量士が分筆後の境界を明らかにする図面を作成してこれを登記所に持っていきますが、測量士などが作成した図面は、現実の土地を実際に測量した図面であり、非常に正確なものであるため、これだけによって境界が明らかになることもあります。また、測量をする場合にはだいたいは隣地の所有者にも立ち会ってもらって測量をしているので、隣地の所有者も「ここが境界である」という確認をしたうえで作成された図面であるといえます。また、同じ地区内の人は同じ土地家屋調査士に依頼することが多いので（地元密着型です）、隣地の所有者あｇいずれも同じ調査士に依頼していることが多いです。そのため同じ調査士が図面を作成している場合には隣地所有者もその図面をみただけで境界に納得することがあります。なお、実測図としては測量した人の資格・名前や測量日が明確に記されていることと、測量者の記名押印がきちんとあるのかを確認しておきましょう。どこの誰がいつ作ったのか判らない図面では、責任の所在が判明しません。

実測図

• 実測図は、図面を作成した当時と現況とが大きく異ならない場合には非常に有用な図面であるといえます。しかし、図面作成後に区画整理が行われたとか、土地の造成が行われた、道路が拡張されたなどなどによってその地区の地形などが大幅に変わっている場合には、実測図の起点すら不明になってしまっているため境界を確認できないこともあります。

境界確認の事実確認

• 当時の境界が不明の場合、最も有効に確認する方法は国土地理院が保管している航空写真（政府刊行物サービスセンターで入手できます）によって、その当時の地形と現在の地形とを照らし合わせることも行います。特に問題となっている土地が住宅地ではない場合（農地・山林）には実測図すらもともとない場合がおおいので、航空測量図は非常に有用な一つの図面です。また、住宅地の場合には住宅地図を参考にすることも有用です。住宅地図の中には航空測量図に基づいて作成されており、道路や宅地の地形などが現実に忠実に再現されているので、境界を確認する地図としての利用価値は非常に高いといえます。
• これらの図面によって、自分の所有地の境界がどこにあるのかは比較的容易に明らかになるといえます。また、図面に基づくものである場合には、隣地の所有者から異議がでることも少ないといえるでしょう。
• この作業が整ったならば、隣地所有者と境界について協議をしてみましょう。隣地所有者が境界はその通りだと言ってくれれば、相手方も立ち会いのもとで改めて境界標を埋めるなどの作業をしておきましょう（民々境界確認）。勿論、このときに境界標を設置することの同意書をもらっておくべきです。また、できれば改めて境界付近の実測図を作成して、隣地所有者にも立ち会いの署名押印をもらっておくと後日（代替わり、土地を第三者に譲渡したなど）の紛争の回避にも役立ちます。
• 万一隣地所有者がこちらが調査して提示した境界では同意できない、違う、という対応を示した場合には、残念ながら境界確定訴訟を提起して境界を定めるほかないといえます。ただし、

民民境界確認

• 境界は当事者間では決められない、という建前はすでに説明してあります。しかし、お互いに境界について争いもないのにわざわざ境界確定訴訟をしなければ境界が明らかに出来ないと言うのも現実問題としては不都合極まりありません。また、争いもないのに訴訟をしては隣人関係も破壊してしまいます。そこで、自分の土地を売却する場合などに良く行われるのが民々境界確認というものです。
• これは、要するに隣地所有者がそれぞれ立ち会いの元に境界標を設置するなどして境界がどこにあるのかを相互に確認することです。通常は境界はここであるとの確認をして、その確認書（実測図面つき）にそれぞれ署名押印したり、あるいは境界標の設置についての同意書を取り交わすなどして行われます。これによって、公の意味での境界はともかく、隣地所収者との間では境界を巡る紛争を事実上回避できることになりますので、土地売買にあたっては（きちんとした業者であれば）しばしば行われます。

官民境界確認

• 境界の向こうが道路や公用地などの場合には、相手方は一般個人ではなくお役所になります。市有地であれば市を相手に境界の確認をすることになりますが、この場合には「官民査定」といいます。民々境界確認と違って、お役所は必ずというほど測量士などを引き連れて現地確認に来ますし、官民査定はお役所側からすると行政手続きなのでいろいろと手続きは面倒です。しかし、官民査定においても境界確定訴訟をいちいちやっていることを考えると遙かに簡易な境界確認手段であるといえます。
• 土地を購入しようという場合に、問題の土地に境界標がきちんと存在していないとか、境界線と（境界上にあるとされている）塀などの位置関係がどうもおかしいばあいには、民々境界確認・官民査定がきちんと行われているのかどうかを確認することが必要だといえます。

公図

• 公図は法務局が保管しています。従って、法務局に行けば誰でも見ることができます。問題の公図を見るためには先ず法務局の登記所受付に行って申請用紙に公図の閲覧を希望する記載をして提出します。登記簿の閲覧と同じく１件について500円が閲覧手数料です。どの土地の公図を見たいのかをきちんと調べておくことが必要ですが、それが判っていない場合にはまず登記簿を閲覧して登記簿上の所在を確認してから公図の閲覧申請をすることになるでしょう。申込みをして閲覧室で待っていると、係官が公図を持ってきてくれて名前を呼ばれたらそこで閲覧します。ちなみに、登記所内では万年筆やボールペンなどの使用は禁止されており、メモを取る場合には備え付けの鉛筆を使うように指示されます。

登記簿

• 登記簿の場合には、いちいち閲覧をしなくても所在などが判っていれば「登記簿謄本」の交付を求めれば入手できます。では、公図の場合にはどうかというと、「公図の謄本を下さい」と頼んでももらえません。閲覧室内にコピー機があり（1枚50円）、自分で公図をコピーすることになります。こうしてコピーした公図が裁判や調停に提出されているのです。なお、このコピー機で登記簿をコピーすることは認められていません。登記簿謄本の交付申請をする手続をする必要があります。

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