地元貢献の為の効率最大化・開発のマクロ経済 - 響きblog

開発規模と投資効率の相関に関する研究
　～地元貢献の為の効率最大化・開発のマクロ経済～

まずはサマリーをアップしました。実際の研究はこれから。

サマリー（主旨要約）

• 小規模物件を多数やったほうがリスク（再投資の時期と一単位絶対額の分散含む）は分散できるし、投資効率もいい。手間はかかるがリターンが勝る。人材育成の面からも望ましい。
• 地価（収益還元と見た場合、リターンの代理指標）によって最適効率規模は異なってくる。京阪神のそれは首都圏の衛星都市程度である。
• 都心回帰を謳ったマンション開発は長期的には地域から職場を奪う形で行われている。短期的には低価格化による販売促進を図ることによって、建設関連諸業及び開発者自身の従業員の収入が低下している。これらは地元社会の衰退（マクロ需要の収縮）を招く。
  • なお、住宅ローンの負担低減は本来インフレで穏やかに行われるべきである。
  • 区分所有物件を販売した後デフレが続くと物件はスラム化する。それを防ぐ為には賃貸、定期借地という方法がある。区分所有も含め損得功罪を比較した。
• 区分所有権販売を目的としたマンション開発は損益分岐点以降の数件の売り上げで利益を確保する構造になっている。これはパック旅行と同じであり、ここからノウハウの多くを得ることが出来る。
• 開発規模の最適化を図る事によって、職場と住宅が並存する都心回帰を最適化できる。ただし単一物件で安易に複合開発を行うべきではない。
• 最後に当論文の範囲を逸脱するが、考察全体から導かれる都心回帰生活の様子を私なりに素描した。幸せに対する我々の自由を感化するために無理そうな事を敢えて描いてある。
  • 仕事場は子育ての場でも有り得るし、その方が望ましい。
  • 21世紀は自転車の時代であると確信する。

コメント

• クルーグマンの地理経済はこのくらいの規模の話でも役に立つのかな？ -- あらた (2006-10-17 11:46:34)
• 少なくとも押さえとかなあかんやろな。→wikipedia -- あらた (2006-10-17 12:00:02)