★出題内容と配点
権利関係（14問）→10点とれればOK（捨て問もある）
民法（10問）、借地借家法（2問）、区分所有法（1問）、不動産登記法（1問）
★重要概念
権利関係：「不動産をめぐって人と人の間でトラブルが起きたとき、誰の権利をどう守るかというルール」
1. 意思表示
「人が頭の中で考えていることを、言葉や行動によって外に表すこと」である。例えば「この家を買います」と言うことなど。重要なのは、本当にその意思があったのか、相手をだましていないか、勘違いではないかという点である。人の発言だけで無条件に契約を成立させるとトラブルになるため、詐欺・強迫・錯誤などの場合にどう扱うかを法律で決めている。
2. 契約
「当事者同士が約束し、その約束によって権利や義務が生まれること」である。例えば、売主は家を渡す、買主は代金を払うという約束である。契約を自由に結べても、後から誰でも自由に約束を破れるなら社会が成り立たない。そのため、契約を守ること＝契約の拘束力が基本となる。宅建では売買契約、解除、債務不履行などとつながってくる。
3. 代理
「本人の代わりに別の人が契約などをする仕組み」である。例えば、本人が遠方にいて自分で契約できない場合、代理人に契約をしてもらうことができる。代理制度がなければ、本人がすべての取引に直接参加しなければならず不便である。一方、誰でも勝手に「あなたの代理人です」と名乗れると危険なので、代理権の有無や無権代理、表見代理などのルールがある。
4. 時効
「長い時間が経過した場合に、権利関係を整理するための制度」である。時間が経つと証拠がなくなったり、当事者の記憶があいまいになったりするため、何十年も前の問題をいつまでも争える状態にすると社会が不安定になる。そのため、一定期間が経過することで権利を取得したり、権利を行使できなくなったりする制度がある。宅建では取得時効・消滅時効の考え方を理解することが重要である。
5. 債務不履行
「契約で決めた義務をきちんと果たさないこと」である。例えば、買主が代金を払わない、売主が約束した物件を引き渡さないなどである。契約は「約束を守る」という前提で成り立っているため、守られなかった場合には相手を救済する必要がある。そのため、一定の場合に損害賠償請求や解除などが認められる。
6. 解除
「一定の条件を満たした場合に、契約関係を解消する仕組み」である。相手が契約を守らないのに、自分だけ契約に縛られ続けるのは不公平である。そのため、一定の場合には契約を解除して、契約関係から抜けられるようにしている。宅建では債務不履行による解除・手付解除・契約上の解除などを区別することが重要である。
7. 担保物権
「お金を返してもらえなくなったときに備えて、債権者を守るための仕組み」である。例えば銀行が3,000万円を貸す場合、「本当に返してもらえるのか」という不安がある。そこで土地や建物などを担保にすることで、返済されなかった場合にそこから回収できるようにする。宅建では特に抵当権が重要である。
8. 抵当権
「土地や建物を担保にしてお金を借りる仕組み」である。例えば住宅ローンで3,000万円を借り、購入した家に銀行の抵当権を設定する。通常、家を使うのは所有者のままでよいが、返済できなくなった場合には銀行がその不動産を競売にかけ、代金から回収することができる。銀行が安心して大きなお金を貸せるようにするための制度である。宅建では抵当権の設定・順位・物上代位・競売・第三取得者などが重要である。
9. 相続
「人が亡くなったとき、その人の財産や権利・義務を誰が引き継ぐかを決めるルール」である。相続のルールがなければ、家や土地をめぐって家族同士が「自分のものだ」と争うことになる。そのため、法律が誰が相続人になるのか、どのくらい相続するのかを決めている。宅建では特に法定相続人・法定相続分・遺言・遺産分割などが重要である。
10. 借地借家法
「土地や建物を借りて生活・事業をする人を保護するためのルール」である。土地や家を持っている人と借りている人では、一般的に所有者のほうが強い立場になりやすい。例えば大家が「来月から出ていって」と一方的に言えると、借主は生活の場所を失ってしまう。そのため、一定の場合に借主を強く保護する特別なルールを設けている。宅建では特に借地権、存続期間、更新、正当事由、定期借地権、定期建物賃貸借などが重要である。
★対策のコツ
民法は1000条以上あるからよく出るやつをやる。
制度趣旨がポイント。
「かわいそうな人を保護したい」
一番かわいそうな人は誰？と考える
言葉の意味を正確に覚える。
★基本用語①
◯契約＝意思が合致すること（書面は不要）
（「売ります」「買います」という意思の合致。）
◯登記＝国への名義登録
◯無効＝初めから意思が合致してない
◯取消し＝一回意思が合致したものをなかったことにする
◯対抗する＝自分のものだと主張する
★基本用語②
◯悪意＝知っている
◯善意＝知らない
◯善意有過失＝知らないけどちょっと落ち度あり
◯善意無過失＝全く落ち度なく知らない
★意思表示（民法第93〜96条）
自分の意思を相手に伝え、法律上の効果を発生させる行為。
そのきっかけ（何に基づくか）で5つに分類できる。
①詐欺＝騙すこと（騙されること）
ex.「その土地の周りにゴミ処理場できるらしいので、売っちゃいましょ！」
②強迫＝脅すこと（脅されること）
ex.「その土地を渡さないと◯すぞ！」
詐欺や脅迫による意思表示は、どちらも取消すことができる。
詐欺の場合、騙された売主は善意無過失の第三者に対抗できない（アホだから）
強迫の場合、脅された売主は善意無過失の第三者に対抗できる（一方的に可哀想だから）
③錯誤＝勘違い
法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要な錯誤があった場合には、その意思表示を取り消すことができる。（社会通念に照らして＝一般的に考えて）
※表意者に重大な過失（人としてとんでもない落ち度）がある場合には取消すことができない
（例外：相手が同一の錯誤に陥っていた／相手が悪意の場合には取消しができる。）
動機の錯誤は、原則取消すことはできない。
ただし、相手方に表示した場合には取消すことができる。
ex.買主Aは、お目当ての「A1という土地」を買うつもりだったのに、契約書をよく見ずに、隣の崖っぷちの「A2という土地」を買う契約を結んでしまった。後から気づいたAが「勘違いだったから、今の契約はナシ（取り消し）にして！」と売主Bに泣きつくが、Bは「そんなの知るか、もう売買成立だ！」と拒否して揉める。
④虚偽表示
虚偽表示による意思表示は無効。
善意の第三者には対抗できない。
※善意でありさえすればいい（一度でも善意が出てくればその人の勝ち）
※「通じて～」「仮装の～」「(相手と)通謀して～」と出てきたら虚偽表示の問題。
ex.Aは税金を払いたくないので、友達のBに「形だけお前に売ったことにして」と頼み、Bも「いいよ」と承諾（ウソの契約）。しかし裏切り者Bは、名義が自分にあるのを悪用して、何も知らないCにその土地を本当に売ってお金を着服。それを知ったAが「あれはウソの契約だから無効だ！土地を返せ！」とCにブチ切れる。
⑤心裡留保
原則、冗談で言ったことは有効になる。
ただし、相手が（冗談だと）知っていたら無効。
※冗談＝真意ではない
ex.お金持ちのAが、居酒屋で調子に乗って「俺の持ってる別荘、100円で売ってあげるよww」と冗談を言った。それを聞いたBが「ラッキー！本当に買います！」と言い出した。翌日、Bが100円を持って「別荘をよこせ」と迫り、Aが「冗談に決まってるだろ！」とブチ切れる。
【過去問演習】（正誤問題or四択問題）
1）詐欺による意思表示は取り消すことによって初めから無効であったとみなされるのに対し、強迫による意思表示は取り消すまでもなく無効である。（令和6年・問1／民法96条1項）
2）Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された直後にAが死亡し、CがAを単独相続したとする。このとき、本件契約が、Aの詐欺により締結されたものである場合、BはCに対して、本件契約の取消しを主張することができる。（令和6年・問4／民法96条1項）
※「単独相続」＝相続人のうち一人が被相続人の全財産を相続すること。反対語は「共同相続」＝2人以上の相続人が遺産を相続すること。
3）意思表示に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。（令和7年・問3）
ア 表意者が真意でないことを知ってした意思表示は無効であるが、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知らなければ、知らないことにつき過失があっても、当該意思表示は有効となる。
イ 相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効であり、第三者がその虚偽表示につき善意であっても、過失があれば当該第三者にその無効を対抗することができる。
ウ 意思表示は、当該意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、無効であるが、その錯誤につき善意でかつ過失がない第三者には、その無効を対抗することがでいない。
エ 詐欺による意思表示は取り消すことができるが、その詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗することができない。
4）Aは甲土地を「1,000万円で売却する」という意思表示を行ったが当該意思表示はAの真意ではなく、Bもその旨を知っていた。この場合、Bが「1,000万円で購入する」という意思表示をすれば、AB間の売買契約は有効に成立する。（平成19年・問1／民法93条）
5）AB間の売買契約が、AとBとで意を通じた仮装のものであったとしても、Aの売買契約の動機が債権者からの差押えを逃れるというものであることをBが知っていた場合には、AB間の売買契約は有効に成立する。（平成19年・問1／民法94条1項）
6）Aが第三者Cの強迫によりBとの間で売買契約を締結した場合、Bがその強迫の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはAB間の売買契約に関する意思表示を取り消すことができる。（平成19年・問1／民法96条1項）
7）AとBとの間で令和8年7月1日に締結された売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、売買契約締結後、AがBに対し、錯誤による取消しができるものはどれか。（令和2年・問6／第95条1項）
ア Aは、自己所有の自動車を100万円で売却するつもりであったが、重大な過失によりBに対し「10万円で売却する」と言ってしまい、Bが過失なく「Aは本当に10万円で売るつもりだ」と信じて購入を申し込み、AB間に売買契約が成立した場合
イ Aは、自己所有の時価100万円の壺を10万円程度であると思い込み、Bに対し「手元にお金がないので、10万円で売却したい」と言ったところ、BはAの言葉を信じ「それなら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合
ウ Aは、自己所有の時価100万円の名匠の絵画を贋作（がんさく＝偽物）だと思い込み、Bに対し「贋作であるので、10万円で売却する」と言ったところ、Bも同様に贋作だと思い込み「贋作なら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合
エ Aは、自己所有の腕時計を100万円で外国人Bに売却する際、当日の正しい為替レート（1ドル100円）を重大な過失により1ドル125円で計算して「8,000ドルで売却する」と言ってしまい、Aの錯誤について過失なく知らなかったBが「8,000ドルなら買いたい」と言って、AB間に売買契約が成立した場合
解答
1）× 2）◯ 3）3つ（アイウ） 4）× 5）× 6）◯ 7）ウ
★ 相続分
① 優先順位は子、親、兄弟
② 配偶者は1/2、2/3、3/4（一緒に相続相手が子、親、兄弟の場合）
③ 相続相手が死んでたら子に代襲（孫への再代襲は相続相手が子のときのみ）
④ 半血兄弟は全血兄弟の半分
例）Aが死ぬ。Aには内縁の妻Eがおり、子なし。親すでに死亡。兄B、弟CとDがいるが2人ともすでに死亡。Cには子E・Fが、Dには子Gがいる。BはAと父のみ同じ、CDはAと両親ともに同じ。相続分は？（平26・10）
解答
B:E:F:G＝1/5:1/5:1/5:2/5
◯条件＝必ずそうなるとは限らないこと（例：受かったら◯◯してあげるね）
◯期限＝必ずやってくる（cf.不確定期限＝父が死んだらこの家をあげます）
最終更新：2026年08月14日 01:21
