宅建業法：「不動産屋さんが、お客さんをだましたり困らせたりしないようにするためのルール」
1. 免許
誰でも勝手に「不動産屋です」と名乗って商売できないようにする。不動産を仕事として売買・仲介するには、原則として宅建業の免許が必要。イメージは「不動産屋として営業するための営業許可」。
2. 宅建士
宅建士＝不動産取引について専門的な説明をする資格を持った人。家や土地は金額が非常に大きいので、買った後に「実はこんな制限がありました！」となったら大変である。そこで、契約前に重要なことを専門家が説明する。特に重要事項説明では宅建士による説明が重要となる。
3. 重要事項説明（35条書面）
「この物件を買う・借りる前に、知っておいたほうがいい重要なことを説明します」という制度。例えば、この土地にはどんな法律上の制限があるか、水道・電気・ガスなどの設備状況、契約解除に関する事項、借りる場合の条件などである。契約した後では遅いため、原則として契約前に説明する。
4. 37条書面
35条が「契約する前に、重要なことを説明する」のに対して、37条書面は「実際に成立した契約の具体的な内容を確認するための書面」である。例えば、「この土地を3,000万円で売買する」「代金は○月○日に支払う」など、契約内容を記載する。35条＝契約前の重要事項、37条＝契約成立後の契約内容と覚える。
5. 8種制限
「宅建業者が自ら売主になる場合に、一般のお客さんを守るためのルール」である。宅建業者は不動産取引のプロ、一般のお客さんは基本的に素人であるため、そのままでは「プロ vs 素人」になってしまう。そこで法律が宅建業者に一定の制限をかけ、買主を保護する。手付金の額や解除、損害賠償額などについて厳しいルールがあるのもこのためである。宅建業者が「仲介するだけ」の場合ではなく、「自ら売主」の場合が特に重要である。
6. 報酬額
不動産会社が仲介した際、「仲介してあげたから100万円ね！」と自由に料金を決められたら困る。そこで法律が、宅建業者が受け取れる仲介手数料などの上限を定めている。宅建では、売買・交換・賃貸それぞれの報酬ルールを覚える。
7. クーリングオフ
一定の条件のもとで、契約の申込みや契約を撤回・解除できる制度である。不動産は高額なので、営業所以外の場所などで突然勧誘され、「今すぐ契約しましょう」と迫られて冷静に判断できない場合がある。そこで、一定の場合に買主を保護するための制度である。いつでもクーリングオフできるわけではなく、場所や状況などの条件が重要である。
8. 媒介契約
「家を売りたいが、自分で買主を探すのは大変なので不動産会社に探してもらう」という契約である。媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類がある。違いは主に「他の不動産会社にも頼めるか」「自分で買主を見つけられるか」の2点である。
一般媒介＝他社にも依頼でき、自分で買主を見つけることもできる。
専任媒介＝1社だけに依頼するが、自分で買主を見つけることはできる。
専属専任媒介＝1社だけに依頼し、自分で買主を見つけることもできない。
また、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の業務報告が必要である。専任媒介・専属専任媒介ではREINSへの登録義務もある。一般＝自由、専任＝1社だけ、専属専任＝1社だけ＋自分でもダメと覚えるとよい。
9. 営業保証金・弁済業務保証金
宅建業者が倒産するなどして、取引相手に支払うべきお金を払えなくなった場合に備え、消費者を保護するための仕組みである。営業保証金は、お客さんが払う手付金とは全く別のお金であり、宅建業者自身が供託する保証金である。国に「貸している」わけでも、税金として「払っている」わけでもない。宅建業者が営業を始めるために、一定額を供託所に供託しておき、万一のときにその財産から取引相手が弁済を受けられるようにする。例えば、宅建業者に代金を払ったのに、その会社が倒産して本来返してもらえるお金を受け取れなくなった場合などに、一定の手続を経て営業保証金から弁済を受けられる。逆に、問題なく営業している間は、営業保証金をお客さんに返すわけではない。廃業などの際も、必要な手続を経て残った金額が宅建業者側に返還される。「もしものときのために預けておく保証金」と考えると分かりやすい。
また、宅建業者には営業保証金制度と弁済業務保証金制度という2つのルートがある。営業保証金制度では宅建業者自身が営業保証金を供託する。一方、弁済業務保証金制度では、宅建業者が保証協会に加入し、保証協会に分担金を納める。保証協会が会員である宅建業者に代わって一定の弁済を行う仕組みである。つまり、営業保証金＝自分で大きな保証金を供託、弁済業務保証金＝保証協会に加入して分担金を納めるという違いである。
なお、手付金と営業保証金は絶対に混同しないこと。手付金は、例えば3,000万円の不動産を買うときに買主が売主へ100万円を支払い、最終的に残り2,900万円を払うようなもので、通常は売買代金の一部に充当される。営業保証金は宅建業者が供託しておく保証のためのお金であり、そもそもの目的が違う。
★報酬額上限
① 土地＋建物(税抜)の売買価格を確認
② 400万円超か確認
③ 媒介は×3%+6万に消費税足す。代理はその2倍。
例、A社がBを代理しC社がDを媒介し計5400万円でうち土地代が2100万円で消費税および地方消費税を含む場合の報酬額上限（平25・37）
媒介(C社)は(3000+2100)*0.03+6+消費税=153+6+15.9=174.9万
代理(A社)は349.8万
最終更新：2026年08月14日 01:22
