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不動産

最終更新：2009年03月05日 00:33

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●減価償却関係

船舶や航空機など、登記を要するものも対象所得。

総合短期：5年以内　総合長期：5年超　　式：総収入△取得費△譲渡費用△特別控除50万
特別控除額を引く順番・・・①総短　②総長

分離短期：1/1に所有期間が5年以下であるもの
分離長期：　　　　　〃　超
特別控除なし！

食事なしアパート、下宿	不動産所得
食事つき　　　〃	事業OR雑所得
広告等のため土地や家を使わせる	不動産所得
更新料、名義書替料（譲渡は除く）	不動産所得
不動産業者が販売物を一時的に貸した	事業所得
寄宿舎etc.の貸付所得	事業所得
有料駐車場etc.　他人の物も保管する場合	事業・雑所得
〃　　保管しない場合	不動産所得

事業的規模の判定
アパート　10室以上　　独立家屋　5棟以上

経費

必要経費に入る？入らない？

	譲渡用なら？	取得用なら？	その他（立替etc.）
立退き料	譲渡費用	取得価額	必要経費
取壊費用	譲渡費用	土地の取得価額	必要経費
資産損失相当額	譲渡費用	土地の取得価額	必要経費

	事業的規模なら	それ以外
利子税	○	×
貸家等の資産損失	○	所得を限度に○
未収賃貸料の回収不能	○	×なかったものとする
貸引(個別評価)繰入額	○	×
青専・事専	○	×
青色申告特別控除	一定要件で65万控除	10万控除

収入計上時期
　原　則…支払日がその年ならOK　現金主義
　継続記帳（前受未収の経理）…その年に対応した分のみOK　発生主義
　　※契約などで支払日が定められている場合は、未収でも計上する。

賃借人と係争があったら？

	総収入金額	収入計上時期
賃借人の義務違反	係争開始～判決の全額	判決・和解の日
値上げなどで係争	供託金	原則	契約による支払日
		継続記帳 (前受未収も経理する)	発生主義
	差額	判決・和解の日

年をまたいで和解した場合、年内は供託金のみ所得とし、翌年の和解後、残額が所得となる。

		計上時期
頭金・権利金（資産の引渡しを要するもの）		引渡し日
更新料　　　（　〃　　要しないもの）		効力発生日
償却金（返さなくていいお金）	確実に返還しないもの	資産引渡し日
	～年以内に解約したら返さないetc. 制約のある場合	返還不要となった日
	貸付終了日に不返還額が決まる場合	貸付終了日

借地権による権利金は何所得？

借地人が何も建てない場合　→　不動産所得
借地人が何か建てた場合

　　　　　　　　①対価が土地時価5/10以下なら…不動産所得
　　　　　　　　②対価が土地時価5/10超　なら…譲渡　所得

地代は不動産所得。権利金の課税関係は関係なくコレ

空き地
原則･･･減価償却資産に（ならない）
維持補修されてる。いつでも稼動できる状態…減価償却資産に（なる　　）

少額減価償却資産等

適用要件　取得価額10万円未満　OR　残存期間が1年未満
取り扱い　全額その年の経費

青なら❤　（30万未満）まで少額にしてOK。ただし総額300万まで。

一括償却資産

適用要件　取得価額10万以上20万未満　＋　残存期間が1年未満じゃない(●●●●)もの　←1年未満なら少額減資産
取り扱い　3年で1/3ずつ経費　途中で売ろうが1/3ずつやる

※　少額・一括にするかどうかは任意。普通に減価償却した方がお得なこともあるから。

減価償却関係

原則は、12/31に所有してる資産にのみ行う。
通達的には、期中売却した資産についても減価償却できる。

	①H10.3/31以前	②その間	③H19.4/1以降
建物	旧額or旧率法	旧額	額
その他有形	旧額or旧率法		額or率法
無形固定資産	旧額法		額法

みなし選定　H19.4/1以後に買った資産で、方法を選定してない場合。
①②区分で買ったものと同区分の資産を③の期間で買った。
　　　⇒古資産は旧額法を選定済み　⇒　新資産は額法とみなす
　　　⇒古資産は旧率法を選定済み　⇒　新資産は率法とみなす
②で買った建物、①②③の無形固定資産
　　　⇒②で買った場合　⇒　新資産は旧額法とみなす
　　　⇒③で買った場合　⇒　新資産は　額　法とみなす

法定償却方法
選べる償却方法が2つあるのに選定しなかった場合は、旧額・額法に自動で決定する。
このように、選定しなかった場合に決められてしまう償却方法のことを言う。
旧額か新額かは、19.3/31以前に取得か、4/1以後に取得かで分ける。

方法を選定するときの区分
　①旧法、新法の区分ごと　
　②建物、建物付属設備、構築物、車両、備品等ごと　に方法を選定する。
　　　※　事業所得用と不動産所得用で使うジャンルが違う資産でも、備品は備品でひとくくり！

届出期間
　新に業務スタート・・・業務開始日の確定申告期(3/15)までに届出
　まだ選定したことがない・新区分の物を買った・・・資産取得日の確定申告期限(3/15)までに届出
　　　例)二つ目の備品を買った⇒既に率を選定していたら、率でやる。

家事用資産を業務用にした場合
　H19.3.31以前に取得　旧額・率法
　H19.4.1以後に取得　額・率法

業務用を家事用にした場合
　式：{1年分の償却費*1/1～転用までの月数(1月未満切上)/12＝×××(1円未満切上)

率から額へ
　19.4/1以後取得の資産で率を選定している場合、途中から額にする。(お得だから)
　(1)調整前償却額(当期減償額・定率法)が、償却保証額(初期から額でやった場合の減償額)に満たなかった。
　(2)改定後の率で出した減償額で均等償却していく。ラストは1円だけ残して償却する。

償却累計額による償却費の特例
　資産は1円になるまで償却しなければならない。
　ので、旧資産もボカ5%になるまで普通に減償。それを割りそうになったら5%でストップ。
　そして、翌年から1円になるまで1/5ずつ償却すること。1円未満切上。

　平成19年4/1より前に償却する場合

　a　普通の減償する
　b　年初ボカ　△　取*5％　＝　×××（※）
　c　a　OR　b　　∴少ない方が償却額に！
　　　※もしbがマイナスだったら別計算
　　　　95%償却済みと判定できるため、1円になるまで償却する。

　d　（取*5％△1円）*1/5　＝　×××
　e　年初ボカ　△　1円　＝　×××
　f　d　OR　e　　　∴少ない方が償却額に！

　そして平成19年4/1以後の償却のときは

　g　普通の減償
　h　年初ボカ　△　1円　＝　×××
　i　g　OR　h　　　∴少ない方が償却額に！

資産損失（全部崩壊の場合）§51

	事業的規模	それ以外
対象資産	フジサンの固定資産・繰延資産	不・雑の業務用資産
損失事由	問わない(譲渡になるもの以外)	〃
損失額	直前ボカ△廃材価額（処分済もOK）△保険金等	当所得(損失以外の経費を△した額)が限度