銀行 > 融資 > 融資審査3級・自己査定・実質長期借入金・取引採算(RACAR・RAROA)・住宅ローン・定性分析(融資審査2級)

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目次

融資審査3級

融資審査

自己査定

自己査定の二大流派

実質長期借入金(自己査定ルール少数派)

債務償還年数(自己査定ルール多数派)

取引採算(RACAR)

融資審査2級

定性分析

短期継続融資

企業観相術

住宅ローン借換セールス

その他

元金均等返済・元利均等返済



融資審査

(1)融資の5原則
公共性の原則 銀行融資は、預金者からの預金で融資を行っていることから、公共性を考えなければなりません。健全な社会の発展に役立つもので、世間から非難を浴びるような融資をしてはなりません。
安全性の原則 融資した資金は確実に回収できるものでなければなりません。銀行は融資先としては返済能力と返済意思のある者を選ぶ必要があります。そして担保や保証といった保全をしっかりすることで、万が一のときの融資金の回収に問題が無いようにすることも大切です。また、特定の企業、業種に融資先が偏らないようにすることも、貸出金の安全性を高めることになります。これが一番大事ですから、スムーズに融資を受けるためには信用保証協会の利用を考える必要もあります。
収益性の原則 公共性が強い銀行とはいっても、銀行も利益を追求しなければなりません。そのためには、貸出利率を高くするか、貸出量を増やす必要があります。金利は企業の信用力、担保・保証などに応じて適正な危険負担を割り出し、貸出金利に反映させることが収益性のためにも必要となります。自社の銀行からの格付けによっては、資金調達のために多少の高い金利でもやむをえないかもしれません。
流動性の原則 融資の期間は、預金の期間に見合った期間に設定するべきであると言うものです。銀行預金はお客さんから申し出があればすぐに返す必要がある普通預金や、1年から2年ぐらいの定期預金が大部分を占めています。預金とのバランスを考えると、融資期間は長期よりも短期のほうがいいということになります。長期での融資では難色を示すようであれば、短期での申し込みをするのも一つの方法です。
成長性の原則 融資した資金が融資先の成長・発展に役立ち、さらに銀行自身の成長・発展にも役立つものでなければなりません。融資を受けることで自社の発展・成長をできるだけ具体的に説明できるといいです。

(2)稟議のプロセス
申込 信用調査
内容検討 資金使途・保全・取上げメリット
事前稟議 面談記録・事前稟議書など
稟議起案 本部稟議又は店内稟議
実行 実行起案
管理・回収 預金口座管理・延滞管理・決算書徴求


(3)稟議の機能
意思決定機能
記録機能
意志伝達機能

(4)信用調査
定性分析
定量分析

(5)案件内容
金額
借入希望日
資金使途
最終期限
返済原資
金利
担保・連帯保証人

定性分析(財務3級) (別ページ)

資金使途別貸出 (別ページ)

マル保申込 (別ページ)



自己査定

資産査定と自己査定

資産査定~金融機関の保有する資産を個別に検討して、回収の危険性または価値の棄損の度合いに従って区分すること
自己査定~金融機関が自ら行う資産査定のこと

自己査定の行う基準日

自己査定の基準日は銀行は9月末と3月末、信金・信組は3月末であるが、実務的には決算月の数か月以内に随時査定を行っていくのが一般的である。随時査定後から決算までにクレジットイベント(信用事由)が起こった場合は必要な修正を行うことが必要となる。

担保評価の見直し頻度

破綻懸念先以下~半期に1回見直しするのが望ましいが少なくても年一回は行う
要注意先~年一回が望ましいが、それが出来ない場合には評価時点より1年を経過したものは時点修正を行う

正常先

「債務者区分」とは、債務者の財務状況、資金繰り、収益力等により、返済の能力を判定して、その状況等により債務者を正常先、要注意先、破綻懸念先、実質破綻先及び破綻先に区分することをいう。原則として信用格付に基づき、債務者の状況等により次の
ように区分する。
正常先 正常先とは、業況が良好であり、かつ、財務内容にも特段の問題がないと認められる債務者をいう。
要注意先 要注意先とは、金利減免・棚上げを行っているなど貸出条件に問題のある債務者、元本返済若しくは利息支払いが事実上延滞しているなど履行状況に問題がある債務者のほか、業況が低調ないしは不安定な債務者又は財務内容に問題がある債務者など今後の管理に注意を要する債務者をいう。また、要注意先となる債務者については、要管理先である債務者とそれ以外の債務者とを分けて管理することが望ましい。
破綻懸念先 破綻懸念先とは、現状、経営破綻の状況にはないが、経営難の状態にあり、経営改善計画等の進捗状況が芳しくなく、今後、経営破綻に陥る可能性が大きいと認められる債務者(金融機関等の支援継続中の債務者を含む)をいう。具体的には、現状、事業を継続しているが、実質債務超過の状態に陥っており、業況が著しく低調で貸出金が延滞状態にあるなど元本及び利息の最終の回収について重大な懸念があり、従って損失の発生の可能性が高い状況で、今後、経営破綻に陥る可能性が大きいと認められる債務者をいう。
実質破綻先 実質破綻先とは、法的・形式的な経営破綻の事実は発生していないものの、深刻な経営難の状態にあり、再建の見通しがない状況にあると認められるなど実質的に経営破綻に陥っている債務者をいう。具体的には、事業を形式的には継続しているが、財務内容において多額の不良資産を内包し、あるいは債務者の返済能力に比して明らかに過大な借入金が残存し、実質的に大幅な債務超過の状態に相当期間陥っており、事業好転の見通しがない状況、天災、事故、経済情勢の急変等により多大な損失を被り(あるいは、これらに類する事由が生じており)、再建の見通しがない状況で、元金又は利息について実質的に長期間延滞している債務者などをいう。
破綻先 破綻先とは、法的・形式的な経営破綻の事実が発生している債務者をいい、例えば、破産、清算、会社整理、会社更生、民事再生、手形交換所の取引停止処分等の事由により経営破綻に陥っている債務者をいう。

債権分類

自己査定においては、回収の危険性又は価値の毀損の危険性の度合いに応じて資産をⅠ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳの 4 段階に分類する。
Ⅰ分類(非分類) 「Ⅱ分類、Ⅲ分類及びⅣ分類としない資産」であり、回収の危険性又は価値の毀損の危険性について、問題のない資産である。
Ⅱ分類 「債権確保上の諸条件が満足に充たされないため、あるいは、信用上疑義が存する等の理由により、その回収について通常の度合いを超える危険を含むと認められる債権等の資産」である。なお、Ⅱ分類とするものには、一般担保・保証で保全されているものと保全されていないものとがある。
Ⅲ分類 「最終の回収又は価値について重大な懸念が存し、従って損失の可能性が高いが、その損失額について合理的な推計が困難な資産」である。ただし、Ⅲ分類については、金融機関にとって損失額の推計が全く不可能とするものではなく、個々の資産の状況に精通している金融機関自らのルールと判断により損失額を見積ることが適当とされるものである。
Ⅳ分類 「回収不可能又は無価値と判定される資産」である。なお、Ⅳ分類については、その資産が絶対的に回収不可能又は無価値であるとするものではなく、また、将来において部分的な回収があり得るとしても、基本的に、査定基準日において回収不可能又は無価値と判定できる資産である。

債務者区分・債権区分・債権分類の図

債務者区分 債権区分 債権分類
正常先 正常債権
要注意先 正常債権
要管理債権
破綻懸念先 危険債権
実質破綻先 破産更生債権およびこれらに準ずる債権
破綻先



自己査定の二大流派

自己査定のルールって、銀行によって全く違うって知ってましたか?大きく分けて2つの流派に別れています。それは、「債務償還年数」派と、「実質長期借入金」派です。感覚的な話ですが、「債務償還年数」派が多数派で、実質長期借入金は自己査定ルール少数派だと感じています。

実質長期借入金

実質長期借入金とは、自己査定上の借入金の考え方。

(実態)固定資産 実質長期借入金 
実質自己資本
  • 実質長期借入金=固定資産+流動資産の中の不良資産+繰延資産 -正味自己資本-特定引当金
としてこれを何年で償還できるかで債務者区分を決定する。
(実質長期借入金返済年数)

  • この考え方とは別で、一般的な銀行の自己査定は短期借入金+長期借入金=有利子負債とし、この有利子負債を何年で償還できるかで債務者区分を決定する。

  • この2つの資産査定は借入金の算出方法が違うので、銀行によって債務者区分が正常先であったり要注意先になることはあり得る。


債務償還年数

1.債務償還年数

債務償還年数とは、自己査定や融資判断の指標となるものである。

債務償還年数の定義は、各銀行でバラバラであるが、概ね3種類に分けられる。

①シンプルバージョン(総債務償還年数)

債務償還年数=(短期借入金+長期借入金+社債)÷CF

CF=当期利益+減価償却費


この場合、償還年数を15年以内を正常先としているケースが多い。



②運転資金控除バージョン(要償還債務ルール①)

要償還債務①=(短期借入金+長期借入金+社債)-所要運転資金

要償還債務年数=(短期借入金+長期借入金+社債-所要運転資金)÷CF

運転資金も控除されるため債務償還年数を10年以内を正常先としているケースが多い。





③運転資金+現預金控除バージョン(要償還債務ルール②)

要償還債務②=(短期借入金+長期借入金+社債)-所要運転資金-現預金

要償還債務年数=(短期借入金+長期借入金+社債-所要運転資金-現預金)÷CF



2.CFの定義

CFの定義も、各銀行でバラバラである。

①単純CF(償却前当期利益)=当期利益+減価償却費

②CF=償却前経常利益×60%

③CFから企業維持的投資を差引いて償還財源を計算するパターンもあり

 企業維持的投資とは、たとえば運送業などは2年に一度の割合で車両の入れ替えなど頻繁に設備投資が必要となる。

 企業維持するうえで必ず設備投資が必要となるので、償却前経常利益から差し引いて計算する自己査定方法もある












取引採算(RACAR)



1、RACAR
“RACAR”は三菱UFJリサーチ&コンサルティング(株)の登録商標
RACAR=粗利益-経費-信用コスト
粗利益=貸出金収益+預金収益+役務収益(+外国為替収益)



RACARとは、Risk Adjusted Cost And Return(リスク調整後コストandリターン)の略で、ざっくり言えば貸出金収益や預金収益等から事務コストおよびおよび貸倒れに対するコスト(信用コスト)を差し引いた、銀行の実質的な収益を意味する。
貸出金収益は貸出利息から本支店間仕切レートを差し引いた収益を指す。また、預金収益も仕切レートから預金利息を差し引いた収益を指す。


2、RA-ROA
RA-ROA=粗利益率-経費率-信用コスト率=RACAR÷貸出残高×100

3.期待損失
EL=PD×EAD×LGD
EL(期待損失)
PD(デフォルト確率)
LGD(デフォルト時損失率)
EAD(デフォルト時エクスポージャー(与信残高))








定性分析

定性分析の概要
(1)調査活動の概要
①基本調査
業界・事業・商品の特性、業界内の地位、沿革、経営体制、経営力、関係会社
代取の資産、人柄、手腕
②事業活動調査
生産活動、販売、技術力、仕入活動
(2)手法
①対象企業からの情報収集
定款、経歴、組織図、主要製品、販売経路
②情報収集の方法
  • 会社へのヒアリング、実地調査
  • 側面調査~同業者からのヒアリング、仕入先・販売先からのヒアリング
  • 外部情報源
官公庁の統計、貸出審査事典、TKC

第一章 製造業の定性分析
(1)生産力の検討
①製品及び製法
特色を有しているか、技術は自社技術か
②従業員(労働力)
勤続年数、賃金水準、人事制度
③主要設備及び生産能力
立地条件はどうか?生産能力はどのぐらいあるのか?
④生産管理
生産管理能力、原価・数量・納期・品質が計画どおり管理運営されているか
⑤生産状況
総生産高、稼働率。労働・原材料などの生産性はどうか?
(1) 技術開発力の検討
ポイントとなる技術は何か?特許は取得しているか
(3)販売力の検討
販売戦略・販売経路および販売条件などの販売の諸要素、ならびに販売・受注・在庫状況を調べ、これらを相互に、さらに生産状況、業界の傾向と関連させて財務分析の裏づけとするとともに、将来の販売見通しの基礎データとする。
(4)仕入活動・在庫の検討
原材料及び部品の仕入・在庫管理は適切か、適正在庫が決められているか、長期滞留在庫・死蔵在庫はないか

第二章 卸売業の定性分析
(1)取扱商品の検討
イ.取扱商品の特性を通じて市場で何を提供しようとするのか、商品のコンセプトは明確になっているか?
ロ.新規商品の分野への取り組みは、現在の組織体制で十分か
ハ.取扱商品郡別に市場適合性を検討し、品揃えの充実を図っているか
ニ.市場のニーズを広く適合するため、多角化・複合化の商品戦略を展開しているか
ホ.商品戦略策定のために重点商品、戦略商品、補完商品の分類基準が明確になっているか?
(2)仕入活動・在庫の検討
①仕入活動のチェックポイント
イ. 明確な販売政策を機軸にした仕入政策となっているか
ロ. 仕入先の明確な選定基準はあるか
ハ. 支払い条件に無理をしていないか
ニ. 仕入先などから売れ筋情報を収集する仕組みができているか
②在庫のチェックポイント
イ. リベート狙いによる過剰在庫は無いか
ロ. 過剰在庫を小売店に押し込むという管理の容易性は無いか
ハ. 現品管理体制は出来ているか
ニ. 品種別に在庫回転を把握して仕入政策にフィードバックするシステムは確立しているか
(3)物流体制の検討
①基本政策はどうか
イ.物流戦略の目的と企業方針が明確で、相互の整合性がとれているか
ロ.取引条件・車両回転率の向上などを考慮して、配送計画がたてられているか
ハ.物流戦略を正確に実現するために、社内体制が整えられているか
ニ.EDIなどの情報技術の活用により作業の効率化を図っているか
(4)営業力の検討
①立地条件はどうか
②販売地盤はかくりつしているか
③販売促進機能は十分か
④価格政策はあるか
⑤取引先メーカーとの関係は有利か
⑥従業員の確保はできているのか、資質は優れているのか

第三章 小売業
(1) 立地条件の検討
立地条件の良否、立地の見直し
(2)設備の検討
店舗の検討、店舗施設の検討、店舗規模の検討
(3)取扱商品の検討
(4)仕入活動・在庫の検討
(5)販売力の検討

第四章 サービス業
第五章 立地条件
立地条件の良否
(2)設備の検討
投資・採算性があるか
(3)サービス内容の検討
(4)営業力の検討

第五章 建設業
(1)営業力の検討
①受注目標と受注方針の明確化
②受注情報の収集・分析
(2) 積算・見積もりの検討
(3)施行管理の検討


経営戦略理論の基礎

1.経営戦略
戦略とは戦争における用語であり、戦闘を実行する手段や法則を意味する。すなわち勝つための、生き残るための全体計画として具体化されたのが戦略である。一方「経営」とは存続し続ける存在(ゴーイングコンサーン)である企業をある目的のもと操縦していくことである。経営戦略は一言で言えば自社の将来に向けたシナリオと言える。

2.SWOT分析
SWOT分析とは自社がおかれている現状をマトリックスに分けて分析する手法である。
<好影響>	<悪影響>
<内部環境> S(強み) W(弱み)
<外部環境> O(機会) T(脅威)


3.3Cの視点
3Cとは、顧客(Customer)、自社(Company)、競合(Competitor)の3つの頭文字をとったものであり、誰に・何を・どのように経営戦略を立てるのかという視点で考える方法である。
4.コア・コンピタンス分析
コア・コンピタンスとは、全社戦略を検討する場合の3要素、①事業ドメイン、②コア・コンピタンス、③市場機会を指し、一言で言えば他社にはマネされにくい会社特有の資源や能力をいう。
5.バリューチェーン分析
バリューチェーンとは、製品が製造されて顧客の手元に届くまでの「モノの流れ」に着目し、自社のどの活動で付加価値をもっとも提供しているかを分析する手法である。
インフラストラクチャー
人事・労務管理
研究開発
調達
購買物流 製造 出荷物流 マーケティング・販売 サービス

6.成長戦略




市場浸透戦略 製品開発戦略
市場開拓戦略	多角化戦略

7.競争上の3つの基本戦略
(1)コスト・リーダーシップ戦略
業界全体を対象として、規模の経済や経験効果によって低コストを追求し、業界リーダーの地位を獲得しようとするものである。
(2)差別化戦略
デザイン、品質、品揃え、サービス等で高い付加価値を提供し差別化する戦略
(3)集中戦略
特定の分野、顧客層、地域、流通ルート等に限定して経営資源を集中的に投入することにより競争に打ち勝とうとする戦略

8.競争地位別戦略
競争地位 目標
リーダー 最大シェア
最大利潤
名声
チャレンジャー シェア拡大
フォロワー 生存利潤
ニッチャー 高利潤
名声・イメージ

9.ファイブフォース分析
	新規参入業者		
	↓		
供給業者 → 既存業者 ← 買い手
	↑		
	代替品		

10.ポジショニング分析
ポジショニング分析とは、その業界における自社の位置づけ・競合状況を確認するとともに、業界の将来的方向性を仮定することにより、自社の経営資源、コアコンピタンスを踏まえた新たな戦略目標を策定することである。

11.ギャップ分析
ギャップ分析とは自社が目指そうとしている事業ドメインにおいて、すでに成功している企業をマーキングして、その成功要因を分析して自社の現状と比較することにより、事業戦略策定の一助とするものである。

12.非競争とデファクトスタンダード
(1) 非競争
顧客のニーズに合致する製品が自社の製品しかない状況。
(2)デファクトスタンダード
事実上の業界標準、つまり数多くの企業において採用され、多くの顧客に認知されている、または認知されると予想される製品規格。

13.製品戦略
①何を売るか、②どうやって作るか、③いつまでに売るかを策定し、自社の限られた経営資源に即した製品・サービスの企画及び開発を考える戦略である

14.価格戦略
①コスト、②需要、③競合状況を考慮した上で、自社の事業戦略目的に即した価格をすること。

15.プロモーション戦略
自社の製品存在、機能、効用、価格、入手場所などを消費者・顧客に知らしめ、関心や好意を持たせて購買に結びつけるための活動をプロモーションという。

16.チャネル戦略
チャネルとは、自社と顧客をつなぐモノ・情報のルートのこと。
仕入チャネル・販売チャネル・流通チャネル・顧客チャネルをどう開拓するか、既存チャネル獲得のため企業買収などどのように行うのかを策定する。

融資審査と目利き機能
第一章 融資審査と目利き機能
  • 「リレバン機能強化」の概要と趣旨
リレーションシップバンキングとは、長期継続する関係の中から、借り手企業の経営者の資質や事業の将来性についての情報を得て、融資を実行するモデルのことである。
金融庁はアクションプログラムの中で、中小・地域金融機関がリレバン機能を強化し、中小企業の再生と地域経済の活性化を図るための各種の取り組みを進めることによって、金融機関自身の収益力向上を図ることを目的としている。

  • 目利き能力とは
①「あるべき姿」と「現状」をしっかり把握し、そのギャップを経営課題とする。
②ギャップを埋めるのがマネジメントである。ギャップを明確化し、解決策を具体することである。
③マネジメント能力と同時にリーダーシップ能力が必要。ギャップを埋め、目標達成に向かって引っ張っていく能力があるか。

  • 目利きと金融機関の事業支援
①「いくら資金が必要か」を明確に言えるように支援
「いくら貸してくれますか」ではなく、「いくら貸してください」と言ってその事業計画と証拠資料を出してくれれば、リレバンで要求されている新規事業者の支援もできる。
資金使途・必要金額・自己資金額・外部調達額とその内訳・返済原資・返済期間を明確にするよう指導することが必要である。

第二章 技術の目利き
  • 技術の定義
①担保としての技術
 ベンチャー企業などで企業自体の財務内容が十分でない場合、技術に融資の担保として位置づける場合がある。その場合、技術の内容が特許権等の知的財産権の形で法的に権利が保護され担保権が設定できることが必要であり、技術に市場性があり、技術の処分価値を見積もることができる必要がある。
②返済原資としての技術
 融資金の元利金返済計画上、十分なCFを生む技術であること、完済にいたるまでの期間、技術料収入が安定して見込まれるぎじゅつであること。

  • ニッチ企業の技術
大企業があえて大規模な投資を行って参入することが少ない比較的小規模な市場では、中小企業であっても高い市場シェアを有する市場のリーダーとなり得る。特殊な分野の技術の分野で大企業があえて自社で一から技術開発を行うよりも、外部から技術あるいは製品を購入するほうが有利な技術分野は、技術ニッチとなりやすい。

第三章 知的財産の評価
  • 知的財産権とは
知的財産を法的に保護するように認められた権利が知的財産権で、知的財産権は主に特許権、実用新案権、意匠権、商標権、著作権がある。

  • 融資判断と知的財産
①企業の全体像から考える
 審査においてもっとも重要なポイントは企業の将来性予測であって、知的財産権はその将来性を判断するための一要素と位置づけられる。対象企業の技術・知的財産権の強みには何なのか、何らかの参入障壁があるのかを判断することが必要。
②知的財産権の性格から生じる限界を認識しておく
 知的財産権はどこまでが権利範囲なのかという問題がある。B社の行為がA社の特許権を侵害していると思っても、裁判になればさまざまな抗弁や解釈によって侵害とならないケースもある。また、特許権は審査段階で新規性等の用件が見落とされて特許が成立する例も少なくなく、無効審判という制度でいったん成立した権利が無効となるケースもある。有効な権利であっても、代替技術の登場により急激に価値が減少することも起こりえる。このように知的財産権は本質的にさまざまなリスクと切り離しがたい性格の権利であって、知的財産権が企業に与える影響を確実に把握することは事実上困難である。融資審査において知的財産権を見る場合は、リスクがないことを確認するのではなく、許容できるリスクか否かを正しく認識することが必要。






短期継続融資

1.短期継続融資
金融庁の資料によると、短期借入で賄うべき運転資金を長期借入れで対応している現状が読み取れる。

図1.長期借入金に依存したバランスシート

よって、
①正常運転資金部分を長期で対応している先には、短期にシフトすべきでないだろうか。
②逆に、固定資産見合分の借入れについては、長期で対応すべきである。

図2.短期継続融資後のバランスシート

2.事業性評価による返済期間延長
CF<返済額となっているケース
事業性評価実施により(条件緩和債権に該当しないことを確認のうえ)自行借換(又は他行肩代わり)し返済期間延長も検討すべきではないだろうか。



企業観相術


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①売上げと関連する数値を掴む
  • イスと込み具合
  • クリーニング屋~水の消費量
  • 電力消費量やガス使用量がそのまま生産・売上を推定させる業種(気魚う)もある
  • 現場~机1台しかない 車の台数と車種とか
  • 決算在庫と実際は会っているのか

②金融取引からの観察の仕方
  • 税務署の収受印
  • 税金の納付書から利益・所得を逆算して検証
  • 当座入出金明細から推定売上高・仕販先・シェア推定
  • 他行動向~カレンダー 車 支店長の動き

③経営環境の変化の対応
  • 高齢化(コスト構造の変化、技能伝承)
  • 新技術・生産設備・OA化
  • さまざまな雇用形態・女性

④経営者の見方
  • 自宅の様子
  • 健康状態
  • 家庭円満か
  • 個人の(ライフ)イベント
  • 私生活

⑤その他
  • 怪しい手形~キリのいい数字 ラウンドナンバー
  • 手形番号が違う
  • 支払場所(銀行)、振出日、支払日が違う
  • 受取手形元帳を見よ
  • 不動産調査、謄本代を惜しむな。個人の不動産も調べろ。

(信金レベルだと取っているケース多し)

融資金の他行への水平移動に気をつけろ
(自行融資金を以って他行返済に充てている可能性が高い)






元金均等返済・元利均等返済

1.元金均等返済の計算法

①毎回元金返済額=借入額÷返済回数
②借入残高=借入額-(元金返済額×(当該返済回次-1))
③各回利息返済額=借入残高×(当該返済回次-1)×年利率÷12
④返済総額=借入額/返済回数×{(返済回数+1)(返済回数)}/2 × 利率

2.元金均等返済の簡便法

①総返済額簡便法~借入額×利率×期間÷2
※低利であるほど、また年返済より月返済の方が近似値と実際の値は近くなる。
②決算書の金利推定額(元金均等返済)
 利息÷{(前期借入残高+当期借入残高)/2}

3.元利均等返済

A(n):元金 B(n):利息 C:元利金 r:利率 I(n):借入残高

①C=A(k)+B(k)  
②B(k)=r×I(k-1) {利息返済額=利率×前期借入残高}
③I(k)=I(k-1)-{C-r×I(k-1) }

I(k)=(1+r)I(k-1)-C
I(k)=(1+r){I(k-1)-(1/r)C}+(1/r)C
I(k)-(1/r)C=(1+r){I(k-1)-(1/r)C}

上記は漸化式の形で、I(k)-(1/r)Cは公比(1+r)の等比数列となるので
I(k)-(1/r)C=(1+r)^n×{I(O)-(1/r)C}
C=rI(0)(1+r)^n /{(1+r)^n -1}

4.元利均等返済の簡便法

元利均等返済額≒元金均等返済の総返済額÷総返済回数
元金均等返済の総返済額を算出し、次に総返済額から返済回数を割る。低利であればあるほど、簡便法の値と実際の値は近くなる(1%以下だとだいたいあっている)。近年は低金利なので、住宅ローン借換セールスでもなければ簡便法でも十分使える。






住宅ローン借換セールス

住宅ローン借換の覚え書き
1.金利が高い時期に建った物件を探す。新しすぎても金利が低すぎる
①古い地図を使った住宅ローンローラー
(宅地造成前後を見る)

200X年
佐藤 空地 空地 空地
空地 空地 空地 空地
空地 空地 空地 工藤


201X年
佐藤
工藤
佐藤さんと工藤さんは金利の高い200X年代に家を建てたと推定される。

②年代別の公庫(住宅機構)の基準金利を見るのも良い
年代 基準金利 11年目以降
2000 2.8 4
2001 2.6 4
2002 2.4 3.5
2003 2.6 3.5
2004 2.85 3.25
2005 3.26 3.26
2006 3.68 3.68
2007 3.4 3.4
2008 3.57 3.57
2009 3.62 3.62

③家や車庫に年代書いてる(200X年)
④登記データ、建築確認データがあればよい~謄本取るのが望ましいが費用かかる。訪問する先の自行データは最低限確認する

2.住宅借換+リフォームにより返済年数期間 延長も手
他には、連帯債務→単独債務による借換(単純に左記の場合のほか、連帯債務→離婚→単独債務による借換も考えられる)

3.労金の火災保険は2005年まで質権火災共済(保険金=ローン残高)

4、住宅ローンとか
①中間金(自己資金)が多すぎても、最終の住宅ローンの資金使途確認(振り込み)に齟齬をきたす→繋ぎローンの利用を促すか、中間金圧縮する
②プロパー融資との組み合わせ
例えば法人融資と組み合わせる→秘技に属するのでここでは公開できない

年金住宅福祉協会
事後抹消になる
毎月12日 元金均等返済
最終更新:2022年03月27日 12:15