住宅ローン受付
相談
申込の流れを説明
事前申し込み→正式→契約→実行
申込の流れを説明。事前と本申込２つに分かれている。事前は収入と借入額を見る。正式は土地・建物の書類を確認する。書類が分厚くなりすぎるので２つに分けている。
金利金利期間の短い方が金利が安い。金利上昇リスクがあるから避けるなら長期。
団信通らないと住宅ローンはほぼ不可能なため、事前に貰うのがベター
なるべく、火災保険の見積もりも先にしておく
持ち分～持分５：５なら連債をすすめる（贈与になる可能性あり。住宅控除は債務者のみ
事前申込
（１）必要書類
- 事前申込書 ・個人情報の同意書
- 本人確認資料 （センシティブ情報抹消）
- 源泉徴収票または所得証明書（市・道民税証明書）
正式申込
（１）、必要書類
- 住宅ローン申込書
- 個人情報同意書
- 団信申込書兼告知書
筆跡は事前と同じか？（同一で無いと発覚した場合は事故になるので要注意）
団信は事前からもらってもよい。
お客様必要書類
- 住民票謄本（本籍抹消すること。抵当権設定に問題なし、所有権保存登記には期限関係なし、原本還付される。）
- 公的収入証明書（住民税決定通知書、所得証明書、納税証明書等）（原本確認・提出済みの場合不要）
- 本人確認資料（原本確認・提出済みの場合不要）
（物件・資金使途の資料）
- 土地建物の謄本（３ヶ月以内）土地公図、地積測量図
- 不動産売買契約書（写）・重要事項説明書（写）、工事請負契約書（写）、見積書（写）
- 建築確認通知書・申請書
- 建物図面（平面、立面、見取図、配置図）、MSならパンフレット
- 住宅地図（支店にあるので申受けしなくても良い）
- 借換時、償還予定表及び通帳（6箇月以上）、火災保険証券写
- （住民票と一緒に印鑑証明も同時に取ってもらうとよい。ただし3ヶ月以内の期限を説明する）
（２）。事務処理
- 団信の告知事項ある場合、健康診断の結果をつけるとスムーズ。遅れる場合を想定する。
（３）、留意事項
引渡日、金消日、実行日の確認。
リフォーム前後の写真
持分あるなら連債か連保人
新築時の表示登記、所有権保存登記はいつになるのか？
借換なら権利証を金消時に預かる。住公なら抵当権移転登記。
金消契約
金消契約前に司法書士と日程の打ち合わせをしておく。
３－１、お客様に持参してもらうもの
- 連帯債務者、連帯保証人付の場合、全員来店してもらう。（印鑑証明書、実印も）
- 抵当権設定物件の権利証
- 印鑑証明書３通、実印・・連帯債務者、連帯保証人分も必要（本籍抹消）
- 住民票（新住所且つ同居家族全員分、所有権保存登記には期限はなく、原本還付される）
- 火災保険確認資料（申込書、領収書）
- 本人確認資料（連債、連保も）
- 印紙
- 主債務者のお通帳とお届印
- キャンペーン適用条件確認書類
３－２、金消時の必要な書類
- 金銭消費貸借契約証書（通称：金消） 金額分の印紙＋割印必要
- 保証委託契約書（保証会社に契約を結ぶための書類）
- 抵当設定契約書（捨印必要）・委任状（捨印必要）・不動産登記済証
設定契約原因日は保証委託契約日
分割で建物資金のとき抵当権追加設定契約書必要。日付は実行日。
- 保証料＋事務手数料＋振込手数料の出金票と振込伝票
- 登記費用分の出金票と振込依頼書（または現金）の有無と金額
- 業者への出金票と振込伝票
- 火災保険料分の出金票と振込伝票の有無と金額
- 預金の住所変更（＋変更後の印鑑証明OR住民票）登記とともに移転なら事後で可
- 通帳新規の場合はお届印、本人確認資料持参。
事務処理
抵当権設定契約書、委任状に捨印はあるか（共有持主がいる場合共有者の署名押印必要）
印鑑証明書どおりに氏名・住所・生年月日・実印が記載されているか
金額、金利、日付（実行日）に間違いないか
金額の頭部に円記号があるか（金～円と書かれている場合不要）
訂正箇所の訂正印（連帯債務者、連帯保証人分も必要）
印紙の割印
権利証のハンコの中の番号と、謄本の所有権欄にある番号と一致確認。権利証預り証発行。
４、実行時
- 司法書士は当行取引ある先が望ましい
- 応接はあらかじめ予約。借換なら司法書士に書類確認後実行。
- 売買立会～事前に諸費用の金額を把握しておき、払戻請求書、入金票、振込伝票を用意。
住宅ローン借換セールス
住宅ローン借換の覚え書き
１．金利が高い時期に建った物件を探す。新しすぎても金利が低すぎる
①古い地図を使った住宅ローンローラー
（宅地造成前後を見る）
200X年
| 佐藤 |
空地 |
空地 |
空地 |
| 空地 |
空地 |
空地 |
空地 |
| 空地 |
空地 |
空地 |
工藤 |
↓
201X年
| 佐藤 |
Ａ |
Ｂ |
℃ |
| Ｄ |
Ｅ |
Ｆ |
Ｇ |
| Ｊ |
Ｉ |
Ｈ |
工藤 |
佐藤さんと工藤さんは金利の高い200X年代に家を建てたと推定される。
②年代別の公庫（住宅機構）の基準金利を見るのも良い
| 年代 |
基準金利 |
11年目以降 |
| 2000 |
2.8 |
4 |
| 2001 |
2.6 |
4 |
| 2002 |
2.4 |
3.5 |
| 2003 |
2.6 |
3.5 |
| 2004 |
2.85 |
3.25 |
| 2005 |
3.26 |
3.26 |
| 2006 |
3.68 |
3.68 |
| 2007 |
3.4 |
3.4 |
| 2008 |
3.57 |
3.57 |
| 2009 |
3.62 |
3.62 |
③家や車庫に年代書いてる（200X年）
④登記データ、建築確認データがあればよい～謄本取るのが望ましいが費用かかる。訪問する先の自行データは最低限確認する
２．住宅借換＋リフォームにより返済年数期間 延長も手
他には、連帯債務→単独債務による借換（単純に左記の場合のほか、連帯債務→離婚→単独債務による借換も考えられる）
３．労金の火災保険は２００５年まで質権火災共済（保険金＝ローン残高）
４、住宅ローンとか
①中間金（自己資金）が多すぎても、最終の住宅ローンの資金使途確認（振り込み）に齟齬をきたす→繋ぎローンの利用を促すか、中間金圧縮する
②プロパー融資との組み合わせ
例えば法人融資と組み合わせる→秘技に属するのでここでは公開できない
年金住宅福祉協会
事後抹消になる
毎月１２日 元金均等返済
全繰返済
繰上手数料（固定と変動で別料金）と繰上利息説明。
抵当権抹消書類についても説明。通帳とお届印必要。
●抵当権抹消書類手交
受領書を申し受けの上、手交する。
抵当権抹消書類
- 抵当権設定契約証書
- 抵当権解除証書（日付は完済日）
- 全部事項証明書（原本は返却してもらう）、有効期限3ヶ月
- 閉鎖事項証明書（保証会社の住所が変わっている場合に手交、原本は返却してもらう）
- 委任状
- 金消：完済印必要
自分で抵当権抹消する方が安い。司法書士に頼めば2万円。自分で抹消すれば2000円から4000円。
最終更新：2024年05月06日 08:40
